Vender vivienda fuera de ordenación: qué pasa con el precio

Una vivienda fuera de ordenación o con disconformidad urbanística se puede vender, pero el comprador va a notarlo en la financiación y nosotros, como vendedores, en el margen de negociación. La clave está en saber exactamente qué situación tiene el inmueble antes de fijar el precio, porque no es lo mismo una irregularidad menor que una construcción que el ayuntamiento podría algún día obligar a demoler.

Qué significa que una vivienda esté fuera de ordenación

Una vivienda está fuera de ordenación cuando se construyó cumpliendo la normativa vigente en su momento, pero el planeamiento urbanístico ha cambiado después y ya no se ajusta a lo que hoy permite el ayuntamiento. No es una irregularidad del propietario, sino un desajuste entre lo construido y el nuevo plan general de ordenación urbana (PGOU) o las normas subsidiarias que lo hayan sustituido.

La disconformidad urbanística es un concepto más amplio: incluye tanto el caso anterior como las edificaciones que se levantaron sin licencia, con una licencia que luego se anuló, o con modificaciones posteriores (una ampliación, un cerramiento de terraza, una piscina) que nunca se legalizaron. El Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, regula en su artículo 108 el régimen de las edificaciones y usos fuera de ordenación, y deja en manos de la legislación autonómica y municipal el detalle de qué se puede hacer con ellas.

Qué limitaciones trae consigo

En la práctica, estar fuera de ordenación suele implicar algunas de estas restricciones, que varían según el municipio y la comunidad autónoma:

• No se permiten obras de ampliación ni de consolidación estructural, solo las de mantenimiento higiénico y de ornato.
• En los casos más graves, el ayuntamiento puede negarse a conceder licencias de reforma hasta que la situación se regularice.
• Si la edificación incumple de forma flagrante el planeamiento (por ejemplo, invade una zona verde o un retranqueo obligatorio), puede existir un expediente de disciplina urbanística abierto, con riesgo de demolición si no ha prescrito la infracción.

Aquí está el matiz importante: muchas infracciones urbanísticas prescriben con el tiempo (los plazos varían según la comunidad autónoma, normalmente entre cuatro y seis años desde que terminó la obra), y una vez prescritas, la vivienda queda fuera de ordenación pero ya no puede ser objeto de un expediente sancionador ni de demolición forzosa. Por eso conviene diferenciar siempre entre una irregularidad prescrita y una que todavía no lo está.

Qué dice la escritura (y qué debería decir)

La escritura de compraventa no suele mencionar por sí sola la situación urbanística del inmueble, salvo que el notario detecte alguna discrepancia al cotejar la descripción registral con la realidad física, o que las partes decidan incluirlo expresamente. Aquí es donde entra la responsabilidad del vendedor.

Si vendemos una vivienda con alguna irregularidad urbanística, lo honesto y lo que nos protege legalmente es dejarlo reflejado en el contrato de arras y en la escritura: una cláusula que especifique que el comprador conoce y acepta la situación urbanística del inmueble, con referencia al informe o certificado municipal correspondiente. Omitirlo no hace desaparecer el problema; simplemente traslada el riesgo de una reclamación posterior por vicios ocultos.

Conviene pedir al ayuntamiento, antes de poner la vivienda en venta, un certificado o informe urbanístico que aclare la situación exacta: si está fuera de ordenación, si hay algún expediente abierto, y qué usos y obras están permitidos. Este documento, junto con la nota simple del Registro de la Propiedad, es lo primero que va a pedir cualquier comprador informado o su abogado.

Cómo afecta al precio

El efecto sobre el precio depende del tipo de disconformidad y de lo que el comprador pueda hacer (o no) con la vivienda en el futuro:

• Si la limitación es solo que no se pueden hacer ampliaciones, pero la vivienda es habitable y está al día en impuestos y suministros, el impacto suele ser moderado: el comprador pierde margen de reforma, pero no corre riesgo real.
• Si existe un expediente de disciplina urbanística abierto y no prescrito, el riesgo es mucho mayor, porque en el peor de los casos la administración podría exigir la demolición parcial o total. Esto reduce drásticamente el número de compradores dispuestos a asumirlo y, por tanto, también el precio que están dispuestos a pagar.
• Si la irregularidad afecta a la superficie construida que figura en catastro frente a la real, puede complicar la tasación bancaria, porque los bancos valoran sobre metros legalizados, no sobre metros construidos de facto.

Un factor que pesa tanto o más que el precio es la financiación: muchas entidades bancarias son reacias a conceder hipoteca sobre una vivienda con disconformidad urbanística relevante, o la conceden con condiciones más estrictas. Esto reduce el número de compradores potenciales a quienes pagan al contado o a quienes aceptan asumir el riesgo, lo que casi siempre tira el precio hacia abajo en la negociación.

Qué podemos hacer antes de vender

Antes de sacar la vivienda al mercado, merece la pena valorar si la irregularidad se puede legalizar. En algunos municipios existe la figura de la legalización de obras mediante el pago de una tasa y la presentación de un proyecto técnico, siempre que la construcción cumpla los parámetros urbanísticos actuales o pueda adaptarse a ellos. Si la legalización es viable y el coste es razonable frente a la pérdida de valor que supondría vender con la carga, suele compensar hacerlo antes de firmar.

Cuando la legalización no es posible (por ejemplo, porque la edificación invade suelo no urbanizable o una servidumbre), lo más honesto es asumir que el precio de venta va a reflejar ese descuento, y centrar la negociación en dejarlo todo por escrito: informe urbanístico actualizado, cláusula de conocimiento y aceptación por parte del comprador, y si es posible, un informe de un arquitecto o aparejador que certifique el estado real de la edificación.

Qué debe revisar quien compra

Si estamos al otro lado, como compradores, antes de hacer una oferta por una vivienda con sospecha de disconformidad urbanística conviene pedir siempre el certificado urbanístico municipal, comprobar la descripción registral frente a la realidad física, y preguntar directamente si hay algún expediente sancionador abierto. Un abogado especializado en urbanismo puede resolver esta duda en pocos días y evitar sorpresas después de firmar.

En definitiva

Vender una vivienda fuera de ordenación o con disconformidad urbanística no es imposible, pero exige transparencia: cuanta más información tengamos sobre la situación real del inmueble, mejor podremos fijar un precio justo y evitar reclamaciones futuras. La escritura y el certificado urbanístico son las herramientas que dan seguridad jurídica a ambas partes, y renunciar a pedirlos solo retrasa el problema.

Si estás pensando en vender o comprar, en Sókerim te damos una valoración gratuita y sin compromiso.

Preguntas frecuentes

¿Se puede vender una vivienda fuera de ordenación?

Sí, se puede vender. No existe ninguna norma que lo prohíba, pero el vendedor debe informar de la situación urbanística real y, si es posible, aportar el certificado municipal que la acredite. Ocultarlo puede dar lugar a una reclamación por vicios ocultos después de la firma.

¿Qué diferencia hay entre estar fuera de ordenación y tener disconformidad urbanística?

Fuera de ordenación significa que la vivienda se construyó bien en su momento, pero el planeamiento cambió después y ya no encaja con la norma actual. Disconformidad urbanística es un concepto más amplio que también incluye obras hechas sin licencia o nunca legalizadas.

¿Afecta esto a la hipoteca del comprador?

Puede afectar bastante. Muchas entidades bancarias son más estrictas o directamente rechazan financiar viviendas con disconformidad urbanística relevante, lo que reduce el número de compradores que pueden optar a ella sin pagar al contado.

¿Cómo sé si mi vivienda tiene algún problema urbanístico?

Lo más fiable es pedir un certificado o informe urbanístico al ayuntamiento y comparar la descripción registral con la realidad construida. Si hay dudas sobre una ampliación o reforma concreta, conviene consultar también el expediente de licencias del inmueble en el propio consistorio.

Publicado por Sókerim el 24/10/2026.