28/08/2026

Fin de la Golden Visa: así cambió la compra de vivienda extranjera

Desde que el 3 de abril de 2025 dejó de concederse residencia a cambio de comprar vivienda por 500.000 euros o más, el mercado ha reaccionado de forma desigual: el segmento de lujo llegó a caer un 30% tras la eliminación, según El País, mientras que el conjunto de compraventas extranjeras cerró 2025 en cifras récord según los Registradores. Los datos, según la fuente que se mire, cuentan historias distintas.

Qué desapareció exactamente aquel 3 de abril

La Golden Visa española llevaba desde 2013 dando residencia a extranjeros no comunitarios que invirtieran en vivienda a partir de 500.000 euros. El 3 de abril de 2025 esa vía se cerró de forma definitiva, según recoge Echeverría Abogados en un análisis publicado el 11 de abril de ese mismo año. No se tocó el resto de vías de residencia por inversión ni se limitó la compra de vivienda por extranjeros en general: solo se eliminó el incentivo migratorio ligado a comprar una casa cara.

Por eso conviene ser precisos con lo que decimos que ha cambiado. No ha cambiado el derecho de un ciudadano no comunitario a comprar una vivienda en España. Ha cambiado el premio de residencia que llevaba aparejado hacerlo por encima de medio millón de euros.

Un año después: los números no cuentan lo mismo según quién los mida

Aquí es donde el asunto se complica, y preferimos contarlo tal cual está en vez de simplificarlo. Según el Colegio de Registradores, citado por El Debate el 3 de abril de 2026, el mercado cerró 2025 con un récord histórico absoluto de compraventas por extranjeros: 97.480 operaciones, un 5% más que el año anterior y la cifra más alta de toda la serie.

Sin embargo, el Consejo General del Notariado, con datos del 9 de abril de 2026 recogidos por Aquimicasa, ofrece otra fotografía: en el segundo semestre de 2025 los extranjeros formalizaron 66.629 compraventas de vivienda libre, un 4,4% menos que en el mismo semestre del año anterior. El peso del comprador extranjero sobre el total del mercado cayó al 18,4%, el nivel más bajo desde el año de la pandemia, encadenando ya tres años seguidos de descenso.

Dos fuentes, dos metodologías, dos relatos. Lo que sí coincide en ambos es que el año 2025, tomado en su conjunto, no refleja un desplome generalizado de la compra extranjera: refleja un cambio de composición dentro de ese mercado.

El efecto estampida antes del cierre

La clave para entender esta aparente contradicción está en el primer trimestre de 2025. Antes de que el programa desapareciera, muchos compradores adelantaron su decisión para llegar a tiempo. Según Mundiario, en un artículo del 23 de mayo de 2026 que cita datos de El País, cerca de 12.000 viviendas por encima del medio millón de euros cambiaron de manos en manos extranjeras durante 2025, un 12,2% del total de sus compras, el peso más alto que ha tenido nunca ese segmento de lujo.

Ese pico se concentró sobre todo en los primeros meses del año, justo antes del cierre del programa. Después llegó el frenazo: las operaciones de ese segmento cayeron alrededor de un 30% en cuanto la Golden Visa dejó de existir, según la misma fuente. Es decir, hubo estampida de última hora y luego contracción, y el resultado agregado del año depende de en qué mes se corte la foto.

Quién compraba ese segmento de lujo

Otro dato que ayuda a matizar el relato de la Golden Visa como motor único del mercado de lujo: según Infobae, en un artículo del 24 de junio de 2026, de las operaciones de extranjeros por encima de 500.000 euros durante 2025, el 53% correspondió a ciudadanos comunitarios y solo el 47% a no comunitarios, que eran los únicos afectados por el fin del programa. Dicho de otro modo: buena parte del segmento alto del mercado no dependía de la Golden Visa en absoluto, y seguirá comprando igual.

Los precios no se han enterado del cambio normativo

Si la intención de fondo, más allá del debate migratorio, era aliviar la presión sobre los precios, los datos no lo confirman. Según el informe de Tinsa by Accumin recogido por Libre Mercado el 6 de abril de 2026, el precio de la vivienda subió un 14,3% en el último año, situándose en 1.987 euros por metro cuadrado en el primer trimestre de 2026. El esfuerzo económico necesario para comprar una vivienda se mantiene en el 33,9% de la renta disponible, según la misma fuente.

Esto encaja con lo que apunta RSM en su análisis: la derogación de la Golden Visa no ha logrado contener el encarecimiento de la vivienda ni corregir las distorsiones del mercado, porque los precios han seguido subiendo después de su eliminación. El instrumento tenía, según los propios analistas, un impacto marginal sobre el conjunto del mercado.

Dónde ha ido a parar la inversión que buscaba residencia

El dinero no ha desaparecido, pero muchos inversores han cambiado de vía. Según El Debate, el cambio normativo ha desplazado a parte de estos compradores hacia figuras que no estaban pensadas originalmente para ellos, como el visado de teletrabajador internacional o la residencia no lucrativa. Es un efecto lógico: quien quería residencia y tenía capital ha buscado otro camino legal para conseguirla, aunque ya no pase necesariamente por comprar una vivienda de más de 500.000 euros.

Las hipotecas de extranjeros, en máximos

Un dato que contradice la idea de una retirada masiva del comprador extranjero: según el Anuario Registral citado por Aquimicasa el 11 de abril de 2026, en 2025 se constituyeron 39.485 hipotecas sobre vivienda a nombre de extranjeros, el nivel más alto de toda la serie histórica, con un incremento del 20,7% respecto a 2024. Representaron el 7,92% del total de hipotecas firmadas en España, con un importe medio de casi 193.000 euros, también récord. Esto sugiere que el comprador extranjero medio, el que no busca residencia sino simplemente vivienda, sigue muy activo y cada vez financia más su compra.

La foto más reciente: segundo trimestre de 2026

Los últimos datos disponibles, del Colegio de Registradores recogidos por Aquimicasa y COPE en agosto de 2026, muestran un mercado general que se enfría: 167.934 compraventas en el segundo trimestre de 2026, un 5,7% menos que el trimestre anterior y el segundo retroceso trimestral consecutivo. Dentro de ese enfriamiento generalizado, los extranjeros representaron casi un 16% del total nacional, con más de 26.800 viviendas compradas. Los británicos encabezan la lista con un 7% del total, seguidos de cerca por holandeses y alemanes.

Indicador	Dato	Fuente y fecha
Compraventas extranjeras 2025 (Registradores)	97.480, récord histórico, +5% interanual	El Debate, 03/04/2026
Compraventas extranjeras 2º semestre 2025 (Notariado)	66.629, -4,4% interanual, peso 18,4%	Aquimicasa, 11/04/2026
Viviendas de lujo (>500.000 €) compradas por extranjeros en 2025	Cerca de 12.000, el 12,2% del total	Mundiario / El País, 23/05/2026
Caída del segmento de lujo tras el cierre	Alrededor del 30%	Mundiario / El País, 23/05/2026
Precio medio vivienda	1.987 €/m², +14,3% interanual	Tinsa vía Libre Mercado, 06/04/2026
Hipotecas a extranjeros 2025	39.485, +20,7%, máximo histórico	Aquimicasa, 11/04/2026
Compraventas extranjeras 2º trimestre 2026	Más de 26.800, casi 16% del total	Aquimicasa / COPE, 08/2026

Qué nos deja este primer año sin Golden Visa

Con todo esto encima de la mesa, nuestra lectura es sencilla: la Golden Visa era una pieza pequeña dentro de un mercado mucho más grande. Su eliminación golpeó de forma clara al segmento muy específico de la vivienda de lujo comprada por no comunitarios que buscaban residencia, con una caída visible del entorno del 30% tras el cierre. Pero el grueso del mercado extranjero, el que compra vivienda para vivir, para invertir o para alquilar sin necesitar papeles de residencia a cambio, sigue firme, financia más que nunca con hipoteca y no ha frenado la subida de precios.

Si algo demuestra este año es que el precio de la vivienda en España responde a la oferta, la demanda estructural y el acceso al crédito, mucho más que a un programa de visados que, en la práctica, movía un volumen de operaciones muy concreto y minoritario.

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Preguntas frecuentes

¿Se puede seguir vendiendo vivienda a extranjeros no comunitarios en España?

Sí, sin ningún problema. Lo que desapareció el 3 de abril de 2025 fue la concesión de residencia a cambio de comprar una vivienda de 500.000 euros o más, no el derecho a comprar. Cualquier extranjero, comunitario o no, puede seguir adquiriendo vivienda en España en las mismas condiciones.

¿Ha bajado el precio de la vivienda tras eliminar la Golden Visa?

No. Según Tinsa by Accumin, el precio subió un 14,3% en el último año hasta los 1.987 euros por metro cuadrado en el primer trimestre de 2026, según datos publicados por Libre Mercado el 6 de abril de 2026. El esfuerzo para comprar sigue en el 33,9% de la renta disponible.

¿En qué zonas se ha notado más el fin de la Golden Visa?

El impacto más claro está en el segmento de viviendas de más de 500.000 euros, que son las que solían generar derecho a residencia. Ahí las operaciones cayeron alrededor de un 30% tras el cierre del programa, según datos de El País recogidos por Mundiario el 23 de mayo de 2026. En el resto del mercado, el efecto ha sido mucho más limitado.

¿Qué nacionalidades compran más vivienda en España ahora mismo?

Según el Colegio de Registradores, con datos del segundo trimestre de 2026 recogidos por Aquimicasa y COPE, los británicos lideran con un 7% del total de compraventas, seguidos de cerca por holandeses y alemanes.

Fuentes

Publicado por Sókerim el 28/08/2026.